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房租暴涨 到底是什么原因什么时候房租能跌

来源网络整理    编辑理财圈

一今年房租涨了多少

 

“以往每年房租涨5%今年年初最低涨40%还有的翻倍”某长租公寓管?#19968;U了?/p>

 

近日媒体报道长租公寓以高出市场20%-40%的价格争抢房源导致租金上涨

 

消息一出民怨沸腾

 

三年前长租公寓开始火热一年后嫁接其上的金融产品“租房分期”风靡一时

 

长租公寓和依附其上的金融服务真的是房租上涨的罪魁祸首吗

 

二房租为什么会涨


01 圈地运动

2017年年底拿着满满一皮包现金中介潘达来到北京蒲黄榆附近某小区找房东签约

屋子里已经很热闹挤着三四个其他公司的中介每个人都带着皮包

潘达猜测里头应该都是现金

接着他?#22836;?#20315;进入了一个大的拍卖会

中介们相互抬价100一次地往上加

这个老小区的单间价格从1800元直窜到3000元最后潘达得手

几乎每天潘达?#23478;?#32463;历这样的抢房大战而抢房的目的就是为了建立“长租公寓”

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“在上海抢房都抢疯了”上海业主顾佳对一本财经记者表示

她刚挂出房源各种中介就都开始直接上门抢

一些小的公寓品牌下手很?#20445;?#19981;太在乎价格恨不得马上签个三年的合同但大的公寓品牌还会压压价

房源似乎成了长租公寓品?#33970;?#20013;的城池片瓦必争

而得领土者才可封王封侯在市场上有立锥之地

他们将这称之为圈地运动

因为抢地盘中介之间也经常起冲突摩擦不断

大家都摩拳擦掌不肯退让半分

?#23548;?#19978;这场圈地运动已悄无声息地打了数年

早在十年前长租公寓这?#20013;?#30340;商?#30340;?#24335;就从国外进入中国但发展不温不火知名度低呈地域性发展

直到2015年长租公寓开始爆发前前后后出现了十几家知名品牌

例如自如相寓蛋壳公寓未来域泊寓寓见?#35272;?#23627;YOU+公寓新派公寓青客公寓魔方公寓等

中国饭店协会公寓委员会统计当年国内拥有规模公寓企业超过500家公寓间数超过100万间

而此时?#26102;?#20063;开始蜂拥而入

蛋壳公寓获得数亿元A+轮融资YOU+公寓获得雷军的1亿元融资等消息不断传出

据华菁证券统计仅2017年就有20家长租公寓品牌完成融资融?#39318;?#39069;?#40644;?18亿元人民币

为何?#26102;?#23545;长租公寓如此青睐

2016年年底链家研究院院长杨现领在租赁崛起报告分享会上曝出一组数据预计到2030年中国租赁市场规模将从现在的1.1万亿元增长到超过4.6万亿元

又一个万亿级别的市场

另一方面长租公寓火了之后一个性感的衍生?#25151;?#22987;出现租房分期

其玩法就是将原本押一付三的租金直接按月分期

这样的金融服务必然是好的也确实在一定程度上解决了刚需“租房难钱紧张”的问题

“房租分期金融服务的渗透率大概在20%25%左右”链链金融COO蒋鹏飞对一本财经记者透露这个?#24613;?#36824;有很大提升空间

可见这个万亿市场还大有发展空间

而租房分期这个金融产品对于当时?#20160;?#33618;的金融行?#36947;?#35828;实在是太好的?#20160;?/strong>

租房分期有稳定?#20013;?#30340;现金流且风控“简单粗暴”租客不还钱直接要求其退房即可

“按照这个逻辑这个行?#23548;?#20046;就是零坏账率的”孙新杰称

但在租房市场中依然遵循着一条铁律寡?#27832;?#24212;

对于长租公寓来说赚钱没有那么容易

近日SOHO董事长潘石屹表示长租公寓并不是一个好的模式回报?#25163;?#26377;1%

一套长租公寓叠加租金装修管理运营成本后“基本和往外租的价格打平甚至还略有亏损”某租房平台市场负责人王启称

只有达到规模效应后边际成本降低加上管理得当才能开始赚钱

而当你成为行?#36947;?#22823;控制市场之后就可以借着垄断不断抬高房租就如滴滴一样

这是对于未来“最可爱”的想象力

因此在这片市场里玩家就是在玩一场?#28072;?#28216;戏不停融资不停圈地不停长大最后成为鲸吞一切的巨头

因此抢房大战几乎成了不可避免的?#20223;?/strong>

02 罪魁是谁

长租公寓正处在一个野蛮生长跑马圈地的?#38181;Ρ?/strong>

这波恶性竞争是否会推高租金

“这是肯定的”几乎所有从业者都给出了同样的答案

?#26102;?#30456;互角逐行业运维成本不断增高各家比着玩“?#28072;?#28216;戏”

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为了得到房源它们不断抬高价格必将拉升当地的房价

有人将拉高租金的罪魁祸首归为租房分期和ABS认为它们加大了租房杠杆

所谓ABS是一种?#20160;?#35777;券化的融资手段相当于你将未来的租金作为抵?#28023;?#36151;出钱来用于现在的发展

“这种融资方式的前提是要有?#20160;?#20063;就是说长租公寓要先拿到房源才能融资而且融资期限较长”长租公寓从业者叶?#24230;?#20026;这在一定程度上影响了企业的现金流很难去加大杠杆

那么长租公寓和金融产品真的是拉高房租的罪魁祸首吗

先来看两组数据

据统计北京租房人口735万房源总数538985套等于13个人抢一个房源

另一方面去年年底北京清理自建房群租房隔断间在消除了相当一部分风险隐患的同时减少了房源向租房市场?#22836;?#20102;大量的租客

另外一线城市还有大量的空置住房

据媒体统计2015年底北京的空置住房大约在420万套以上而?#20197;?#26159;高档的小区住房空置率可能越高

如果按照一家三口人计算北京的空置住房可以至少容纳1200万新增人口

其实决定市场价格的最核心因素是供需关系

目前一线城市明?#24616;?#23567;于求

而这才是决定价格的最大因素

那么有多少房源掌握在长租公寓的手中

据腾讯新闻统计现在北京可租房源大概为242万套其中长租公寓49万套占市场的10%

而上海的这个数字是7.6%广州2.4%深圳2.7%比例并不高

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“10%的市场占有率对市场价格的影响并不绝对”王启承认长租公寓会在一定程度上拉高租金价格但并不明显

因此推高租金价格的罪魁祸首并非长租公寓和金融产品最关键的因素还是供需关系失衡

03 竞争加剧

对于长租公寓来说这次舆论出现了一边倒的效应这也确实说明这个市场存在问题

恶性竞争导致行业乱象重生一次次将其推向了风口浪尖

大浪淘沙的竞争中还有大?#23458;?#23478;被洗出场

据媒体透露GO窝公寓Color公寓好熙家公寓好租好住爱公寓长沙优租客鼎家公寓等平台都出现了危机或已倒闭

“这是因为大家都?#23545;?#20302;估了这片市场的风险”王启称太急于进场跑马圈地就会忽视市场规律和金融的核心

很多平台推出了很多大胆的金融产品让租客甚至可以零首付拿到房子

这一?#28909;?#31199;房市场出现了骗贷浪潮

中介拿到一帮人的身份证去申请租房贷款内外勾结“直接薅干了一个长租公寓”

另一方面过度扩张和信誉风险也让行业一度被重创

很多长租公寓平台会将租客的租金作为抵?#28023;?#21435;金融机构贷款用于扩张

克尔达是郑州的一家老牌房屋托管公司和很多金融品牌合作

2017年1月开始其门店大量关闭

据知情人透露克尔达拿着现金流去投了一个新的项目结果资金链断裂无法再支付房东的租金房东将租户赶出去导致了一次大的纠?#20303;?/p>

过度扩张埋藏着重重的风险点

2017年租房分期平台斑马王国遭遇了一次公寓方卷款跑路事件

?#30340;?#20154;?#23458;?#38706;当时上海某家公寓在获得了斑马王国几千万元的垫付租金之后直接跑路后者资金?#27492;?#38388;断裂只能遗憾退场

这其中还有很多玩家只是为了进场薅一把金融羊毛

未来的长租公寓市场会如何

行?#30340;?#37096;的看法较为乐观只要租房需求存在长租公寓就会一直存在

“而且现在一线城市的租房市场基本格局?#35759;?#29992;长租公寓这种相对标准化的租赁模式更容易生存”从业者黄达表示

得房源者得天下对于这些平台来说未来的核心竞争力可能还是房源

背靠大树者或者自有房源者将在竞争中处于绝对优势

而市面上呈现的战争格?#37073;?#20063;是如此现在活得不错的大多有大公司或者多轮融?#26102;?#26223;?#28909;?#38142;家旗下的自如我爱我家旗下的相寓小米投资的YOU+公寓等等

但在竞争的后期?#38752;时旧涨?#30340;模式也不再会是重点

​“以后长租公寓可以选择?#20204;什?#30340;方式来运营从二房东变成真正意义上的运营方”黄达向一本财经记者表示

?#28909;?#38271;租公寓方可以与房东签订房屋托管合同只提供日常维护拉客然后抽取服务?#36873;?/p>

这样一来长租公寓方既不用承担房屋空置期的损失也不用付出大量的现金流来获得房源生态也许更健康

而租房分期产品也不会受到影响

至于租金上涨的问题或许短时间内谁都无能为力

“除非北上广人才大量回流否则一线城市的租房市场始终会是卖方市场租客只能被动承受”黄达说

目前的长租公寓市场还处在非常早期的?#38181;Ρ?/p>

跑马圈地争抢市场人们可能很难去制定规则肃清市场

但这个模式和背后的金融产品确实在某种程度上缓解了“租房难”的问题

创新常伴有阵痛我们可能还需要一些?#25176;模?#31561;待它们的成熟

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